Wcześniejsza spłata kredytu może nastąpić z wielu przyczyn. Najczęściej mamy z nią do czynienia przy refinansowaniu kredytu (kredytu zaciągniętego w celu spłaty innego mniej korzystnego kredytu)  lub sprzedaży kredytowanej nieruchomości. Czy w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego kredytobiorcy przysługuje jakikolwiek zwrot kosztów od banku?

 

W polskim porządku prawnym kwestia wcześniejszej spłaty kredytu jest regulowana przede wszystkim na gruncie dwóch ustaw:

–  Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami

– Ustawy  z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim

Każda z nich ma zastosowanie do kredytów innego rodzaju oraz  ustanawia własne uregulowania w zakresie omawianej materii.

 

Ustawa o kredycie hipotecznym

Zgodnie z art. 3 Ustawy o kredycie hipotecznym „przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania. Ustawa będzie mieć więc zastosowanie wyłącznie do kredytów, które są zabezpieczone hipoteką (nie będzie więc miała zastosowanie do kredytów gotówkowych i tzw. „chwilówek”) oraz zawartych z konsumentami. Najczęściej więc w rozumieniu ustawy umowa kredytu hipotecznego będzie zawierana w związku z nabyciem nieruchomości zaspokajającej potrzeby mieszkaniowe klienta.

Art. 38 omawianego aktu w zakresie wcześniejszej spłaty kredytu stanowi natomiast, że  konsument może w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Bank nie może zatem odmówić klientowi skorzystania z uprawnienia przyznawanego przez ustawę o kredycie hipotecznym. Zgodnie natomiast z art. 39 ustawy w przypadku spłaty całości kredytu przed terminem określonym w umowie bank obniża całkowity koszt kredytu hipotecznego (kwestię CKK poruszałem we wpisie https://prawnieofinansach.pl/2021/08/03/10-rzeczy-ktore-musisz-wiedziec-przed-podpisaniem-umowy-kredytu/)  o odsetki i inne koszty kredytu proporcjonalnie do okresu o jaki skróceniu uległ okres kredytowania.

Komentowany przepis odnosi się jedynie do tych świadczeń kredytobiorcy, których wysokość lub powstanie zależy od okresu kredytowania, czyli okresu, na jaki udzielono kredytobiorcy kredytu hipotecznego.[1]

Przykładowo mogą być więc to

1) odsetki,

2) okresowa opłata za korzystanie z karty kredytowej,

3) składki za ubezpieczenie spłaty kredytu.

W szczególności uprawnienie uregulowane art. 39 nie obejmuje prowizji przygotowawczej (wstępnej), która stanowi wynagrodzenie kredytodawcy za czynności związane z zawarciem kredytu hipotecznego (Prowizja taka – pod względem prawnym – nie zależy od okresu kredytowania, więc nie podlega redukcji zgodnie z komentowanym przepisem).

Omawiany przepis nie dotyczy także m.in. kosztów, które poniósł konsument, związanych z uzyskaniem wyceny (operatu szacunkowego) nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia lub finansowania, gdy wyceny takiej dokonano na potrzeby udzielenia kredytu hipotecznego

W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu dochodzi do zmiany  umowy wiążącej strony. Stosownie do art. 39 ust. 1 świadczenia kredytobiorcy ulegają wtedy proporcjonalnej redukcji.

Proporcję oblicza się jako stosunek czasu, o jaki skrócono okres naliczania danego świadczenia, do  okresu, w którym naliczono dane świadczenie zgodnie z umową o kredyt hipoteczny. Następnie proporcję tę odnosi się do wysokości umówionego świadczenia pieniężnego.[2]

Przykład: Umowa wprowadziła roczną prowizję  z tytułu udzielanego kredytu w wysokości 1000 zł, która jest naliczana każdorazowo 1 stycznia  i pobiera się ja z góry. Klient dokonał przedterminowej spłaty zobowiązania 1 lipca, prowizja ulega stosunkowemu obniżeniu o ~498 zł (zakładając, że rok miał 365 dni, a okres w którym naliczono opłatę został skrócony z 365 do 182 dni).

Ten same sposób obliczeń będzie miał zastosowanie do ubezpieczeń, odsetek oraz innych kosztów pobieranych przez bank z „góry”.

Art. 40 ustawy wprowadza dodatkowe uprawnienie po stronie banku i wskazuje, że strony mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny rekompensatę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w tej umowie.

Co istotne bank może obciążyć kredytobiorcę omawianą opłatę wyłącznie gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny.

 

Ustawa o kredycie konsumenckim

Ustawa o kredycie konsumenckim ma zastosowanie wyłącznie do umów kredytu, które zostały zaciągnięte na kwotę nie większą niż 255 550 zł (art. 3 ust. 1 ustawy). Art. 3 ust. 1 a ustawy dodatkowo stanowi, że przez umowę o kredyt konsumencki rozumie się także umowę o kredyt niezabezpieczony hipoteką, który jest przeznaczony na remont domu albo lokalu mieszkalnego, w tym w wysokości większej niż 255 550 zł. Zastosowanie omawianego aktu prawnego należy analizować w porównaniu z zakresem uregulowań ustanawianych przez ustawę o kredycie hipotecznym.  Ustawa o kredycie konsumenckim w bardzo dużym uogólnieniu będzie mieć zastosowanie w szczególności do:

– Wszystkich kredytów, które zaciągniętą na kwotę do 255 550 zł

– Kredytów bez względu na wysokość udzielonego finansowania, które są przeznaczone na remont domu albo lokalu mieszkalnego, które nie są zabezpieczone hipoteką

W przypadku kredytu zaciągniętego na kwotę powyżej 255 550 zł i który jest zabezpieczony hipoteką zastosowanie będzie mieć natomiast ustawa o kredycie hipotecznym.

W zakresie wcześniejszej spłaty kredytu omawiana ustawa zawiera bardzo podobne uregulowania do ustawy o kredycie hipoteczny wskazując min. że :

– Konsument ma prawo w każdym czasie do spłaty całości lub części kredytu przed terminem określonym w umowie – art. 49 ust. 2 ustaw

– Kredytodawca nie może uzależnić wcześniejszej spłaty kredytu od jego poinformowania przez konsumenta – art. 49 ust. 1 ustawy

– W przypadku spłaty całości kredytu przed terminem określonym w umowie, całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o te koszty, które dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą. (jednak jedynie gdy  spłata przypada w okresie gdy stopa oprocentowania  jest stała a  kwota spłacanego kredytu w okresie dwunastu kolejnych miesięcy  jest wyższa niż trzykrotność przeciętnego wynagrodzenia) – art. 50 ust. 1 ustawy

– Prowizja za spłatę kredytu przed terminem nie może przekraczać 1% spłacanej części kredytu, jeżeli okres między datą spłaty kredytu a terminem spłaty kredytu przekracza jeden rok (w przypadku gdy okres spłaty nie przekracza jednego roku nie może ona wynosić więcej niż 0,5%) – art. 50 ust 2-3 ustawy

Ustawa wprowadza również po stronie banku obligatoryjny czternastodniowy okres rozliczenia umowy kredytu w przypadku wcześniejszej spłaty zobowiązania w całości. Po upływie tego okresu bank pozostaje w zwłoce i po stronie konsumenta zaczynają powstawać odsetki za opóźnienie na rzecz konsumenta (art. 481 § 1 k.c.).[3]

W zakresie zasad rozliczenia kosztów umowy kredytu istotnie wskazał Rzecznik Finansowy oraz Prezes UOKiK, że  „Art. 49 ust. 1 ustawy należy rozumieć w ten sposób, że w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu konsumenckiego następuje obniżenie wszystkich możliwych kosztów takiego kredytu, niezależnie od ich charakteru i niezależnie od tego, kiedy koszty te zostały faktycznie poniesione przez kredytobiorcę, z tymże wyjątkiem, iż redukcja ta ma charakter proporcjonalny, tj. odnosi się do okresu od dnia faktycznej spłaty kredytu do dnia ostatecznej spłaty określonej w umowie”[4]

W literaturze przedmiotu powołuje się na następujący przykład:

„W umowie o kredyt konsumencki, którą zawarto na rok, zastrzeżono opłatę za przesyłanie konsumentowi niestandardowych informacji w wysokości 10 zł miesięcznie. Konsument zapłacił całą opłatę za rok z góry (tj. 120 zł). Po trzech miesiącach od zawarcia umowy konsument w całości spłacił kredyt przed terminem. Stosowna proporcja wynosi 3/12, a konsumentowi przysługuje zwrot sumy 90 zł.”[5]

 

Wcześniejsza spłata kredytu a TSUE

W przedmiocie zwrotu kosztów kredytu istotnie wypowiedział się również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej na gruncie pytania prejudycjalnego zadanego przez Sąd Rejonowy Lublin-Wschód w Lublinie w wyroku z 11 września 2019 r. w sprawie o sygn. C-383/18 w którym stwierdzono:

„31 Tymczasem skuteczność prawa konsumenta do obniżki całkowitego kosztu kredytu byłaby osłabiona, gdyby obniżenie kredytu mogło ograniczyć się do uwzględnienia jedynie kosztów przedstawionych przez kredytodawcę jako zależne od okresu obowiązywania umowy, ponieważ – jak wskazał rzecznik generalny w pkt 54 opinii – wysokość i podział kosztów są określane jednostronnie przez bank, a rozliczenie kosztów może obejmować pewną marżę zysku.

 

32 Ponadto, jak podkreśla sąd odsyłający, ograniczenie możliwości obniżenia całkowitego kosztu kredytu jedynie do kosztów wyraźnie związanych z okresem obowiązywania umowy, pociągałoby za sobą ryzyko, że konsument zostanie obciążony wyższymi jednorazowymi płatnościami w chwili zawarcia umowy o kredyt, ponieważ kredytodawca mógłby próbować ograniczyć do minimum koszty zależne od okresu obowiązywania umowy. (…)

Przy uwzględnieniu całości powyższych rozważań na pytanie prejudycjalne należy odpowiedzieć, iż art. 16 ust. 1 dyrektywy 2008/48 należy interpretować w ten sposób, że prawo konsumenta do obniżki całkowitego kosztu kredytu w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu obejmuje wszystkie koszty, które zostały nałożone na konsumenta.”

Trybunał słusznie zwrócił uwagę, że interpretacja przepisów zakładająca, że kredytobiorcy należy się wyłącznie zwrot kosztów „zależnych od trwania umowy” stwarzałaby duże pole do nadużyć po stronie banku. W takiej sytuacji bank mógłby celowo zawyżać „stale prowizje” aby uniknąć wykonania obowiązku zwrotu części kosztów kredytobiorcy w przypadku  wcześniejszej spłaty kredytu. Po publikacji omawianego wyroku nie budzi więc wątpliwości, iż kredytobiorcy należy się co do zasady zwrot wszystkich kosztów. Taka interpretacja  dyrektywy 2008/48 (która została zaimplementowana do polskiego porządku prawnego w szczególności w formie ustawy o kredycie konsumenckim) na pierwszy rzut oka  może wydawać się sprzeczna z wcześniejszymi informacjami w zakresie ustawy o kredycie hipotecznym. Trzeba jednak zaznaczyć, że omawiane orzeczenie TSUE dotyczy wyłącznie kredytów konsumenckich w rozumieniu ustawy o kredycie konsumenckim, a kredyt hipoteczny do takich kredytów nie należy. Stanowisko Trybunału nie będzie mieć wiec zastosowania do kredytów hipotecznych w rozumieniu ustawy o kredycie hipotecznym.

 

Posumowanie

W obecnym stanie prawnym wcześniejsza spłata kredytu, a zwrot kosztów według przepisów ustawy wygląda w ten sposób, że zwrot części kosztów przysługuje kredytobiorcom, zarówno w zakresie kredytu hipotecznego jak i „konsumenckiego”. Trzeba jednak mieć na uwadze, że ustawa o kredycie hipotecznym weszła w życie dopiero w lipcu 2017 r., co za tym idzie konsumentom ustawowe uprawnienie do żądania zwrotu części kosztów przysługuje wyłącznie w zakresie kredytów zaciągniętych po 22 lipca 2017 r. [6] (tj. w przypadku kredytów hipotecznych) .

W przypadku gdy konsument chciałby uzyskać od banku zwrot części kosztów powinien wystąpić z roszczeniem bezpośrednio do kredytodawcy  (roszczenia przedawniają się w terminie 6 lat). Żądanie w celach dowodowych powinno być sporządzone na piśmie. Bank zgodnie z ustawą z dnia 5 sierpnia 2015 r. o rozpatrywaniu reklamacji przez podmioty rynku finansowego i o Rzeczniku Finansowym powinien nam udzielić odpowiedzi co do zasady w ciągu 30 dni [7]. W razie odmowy zaspokojenia roszczeń konsument może skierować sprawę na drogę postępowania sądowego.

[1] T. Czech [w:] Kredyt hipoteczny. Komentarz, Warszawa 2019, art. 39.

[2] Op. cit. T.Czech…

[3] T. Czech [w:] Kredyt konsumencki. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2018, art. 52.

[4] Stanowisko Rzecznika Finansowego i Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w sprawie interpretacji art. 49 ustawy o kredycie konsumenckim, Warszawa, 16.05.2016 r., www.uokik.gov.pl)

[5] Op. cit. T. Czech [w:] Kredyt konsumencki…

[6] Ustawa o kredycie hipotecznym za zastosowanie do ustaw zawartych od 22 lipca 2017 r.

[7] Nie zmienia to jednak obowiązku banku do rozliczenia umowy kredytu w ciągu 14 dni wynikającego z ustawy o kredycie konsumenckim


0 Komentarzy

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.