Dla większości osób przystąpienie do umowy kredytu jest jednym z najistotniejszych zdarzeń w dorosłym życiu. Kredytobiorcy zaciągając zobowiązanie na kilkadziesiąt lat oraz realizując przy tym marzenie o własnym m4, nie przywiązują jednak zbyt dużej uwagi do tego, co zawiera sama umowa. Przeciętnemu człowiekowi bez wątpienia ciężko jest przedrzeć się przez gąszcz niezrozumiałego żargonu prawniczego, który dodatkowo ciągnie się przez kilkadziesiąt stron. Poniżej prezentuję kilka praktycznych wskazówek, które mogą być przydatne przed podpisaniem umowy kredytowej.

1. Poproś o treść umowy przed jej podpisaniem.

Jakkolwiek porada ta wydaje się prozaiczna i prosta, to wiele osób zapomina, że pracownik banku nie powinien robić żadnego problemu z udostępnieniem potencjalnemu klientowi treści przyszłej umowy. Zgodnie z art. 384 § 1 Kodeksu cywilnego wzorzec umowny (np. regulamin albo ogóle warunki umowy) wiąże drugą stronę jeżeli został jej doręczony przez zawarciem umowy. W zakresie tzw. „umów adhezyjnych” [1] kredytodawca ma wręcz obowiązek doręczenia ich treści przed zawarciem kontraktu. Analiza postanowień umowy bez wątpienia jest dużo prostsza w komfortowych, domowych warunkach, niż w placówce instytucji finansowej, gdzie większość z nas odczuwa naturalną presję ze strony pracowników banku.

2. Polegaj na treści umowy, a nie zapewnieniach pracownika banku.

Osoba reprezentująca bank przy zawieraniu umowy może obiecywać przyszłemu kredytobiorcy złote góry, które jednak nie znajdą odzwierciedlenia w finalnej treści kontraktu. Art. 69 ust. 2 Prawa bankowego stanowi, że umowa kredytu powinna być zawarta na piśmie. Jeżeli zależy nam więc na konkretnym uprawnieniu związanym z kredytem, to powinniśmy zadbać, aby przyjął od postać odpowiedniego zapisu umownego.

3. Zwróć uwagę na RRSO oraz CKK

Sposób obliczenia Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania wynika wprost z ustawy o kredycie konsumenckim. RRSO powie nam jaki będzie całkowity koszt danego zobowiązania kredytowego, który jest wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w ujęciu rocznym. Pod pojęciem całkowitego kosztu kredytu (CKK) kryją się natomiast wszystkie opłaty związane z udzieleniem kredytu, w tym w szczególności wszelkie opłaty około kredytowe oraz inne dodatkowe zobowiązania. Dane uzyskane w ramach dwóch powyższych wskaźników są bardzo pomocne przy porównywaniu poszczególnych ofert. Należy jednak pamiętać, że stanowią one pewnego rodzaju symulację, a poszczególne koszty kredytu i wysokość rat, ze względu na zmianę stóp procentowych w przyszłości mogą ulec zmianie.

4. Marża banku jako główny wyznacznik kosztu kredytu oraz ryzyko stopy procentowej.

W dobie historycznie niskich stóp procentowych banki stosują znaczne wyższe marże, niż miało to miejsce dekadę tematu. Oprocentowanie kredytu składa się natomiast z dwóch składowych , tj. marży banku oraz oprocentowania właściwego dla danego zobowiązania kredytowego (dla kredytu w PLN będzie to WIBOR). Mając na uwadze narastającą presję inflacyjną prędzej czy później NBP zdecyduje się na podniesienie stóp procentowych. Przed podpisaniem umowy kredytowej musimy mieć więc na uwadze, że jesteśmy w szczególności narażeni na ryzyko stopy procentowej.

Przy wyborze oferty kredytowej warto jest rozważyć poniesienie dodatkowego kosztu np. dobrowolnego ubezpieczenia, celem wynegocjowania niższej marży banku (ponieważ marża banku jest stała i pozostaje z nami przez cały okres umowy). W perspektywie zobowiązania zaciąganego niejednokrotnie na kilkadziesiąt lat finalnie takie rozwiązanie może okazać się dużą oszczędnością

5. Wybierz właściwy rodzaj rat.

Najpopularniejszym wariantem są raty równe, które początkowo są niższe, jednak wpływają na wyższy koszt kredytu „w ogólnym rozrachunku”. Raty malejące, ze względu na wyższy kwoty zaliczane na poczet kapitału charakteryzują się wyższym obciążeniem w pierwszych latach spłaty. Finalnie jest to jednak rozwiązanie tańsze od rat równych. Na drugi z wariantów rat w szczególności powinny zwrócić uwagę osoby, które mają zamiar dokonywać przedterminowej spłaty kredytu.

6. Rozważ kredyt ze stałym oprocentowaniem.

To co na zachodzie jest już standardem od wielu lat, u nas zostało niejako „wymuszone” dopiero nowelizacją Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Od 30 czerwca 2021 r. każdy z banków (poza bankami spółdzielczymi) jest zobowiązany do posiadania w swojej ofercie kredytu ze stałym oprocentowaniem. Rozwiązanie takie prowadzi do „zamrożenia” oprocentowania w ustalonym okresie. Na razie produkty występujące na rynku oferują nam głównie kredyt ze stalą stopą na 5 lat. W ramach takich zobowiązań nie jesteśmy narażeni na ryzyko stopy procentowej w pewnym okresie. Aktualnie banki w ramach kredytów ze stalą stopą procentową stosują jednak duże wyższe marże, co przedkłada się też na wyższe obciążenia dla kredytobiorcy. Warto jednak rozważyć, czy taki wybór nie jest dopasowany do naszych potrzeb, gdyż decydując się na kredyt ze stałym oprocentowaniem eliminujemy z umowy ryzyko stopy procentowej.

7. Czytaj w szczególności to, co jest napisane małym drukiem.

Wskazówka ta, tak samo jak pierwsza ze wskazanych wyżej porad wydaje się niepraktycznym obiegowym porzekadłem, jednak proza życia wskazuje na coś zupełnie innego. Należy zwrócić uwagę, że w obrocie nie występuje odgórnie narzucony wzór umowy kredytu, który zobowiązywałby banki do redagowanie umów w ten sam sposób. W zależności od praktyki przyjętej u danego kredytodawcy kontrakt może mieć częściowo formę tabel, czy też najważniejsze dla nas postanowienia mogą znajdować się na samym końcu. Oczywiście zgodnie z zasadami etyki, przedsiębiorcy powinni konstruować umowy w sposób zrozumiały i przystępny dla przeciętnego konsumenta. Powyższy obowiązek nie jest jednak rzetelnie wypełniany przez wszystkie banki, dlatego przed podpisaniem umowy kredytowej, należy dokładnie zapoznać się ze wszystkimi, zawartymi informacjami, a szczególnie takimi, które napisane są małym drukiem.

O tym, czy powinniśmy czytać umowy zawierane z bankiem pisałem już we wpisie: https://prawnieofinansach.pl/2020/05/25/czy-powinnismy-czytac-umowy-zawierane-z-bankiem-czyli-kilka-slow-o-klauzulach-niedozwolonych/

8. Regulamin prawdę Ci powie.

Tak jak wyżej wskazano, jeżeli do umowy został sporządzony regulamin, to bank powinien doręczyć nam jego treść zanim jeszcze podpiszemy umowę. Część kredytodawców reguluje „główny” kontrakt w sposób bardzo lakoniczny, przerzucając dążą część istotnych postanowień do treści samego regulaminu. Przy ustalaniu zakresu naszych praw i obowiązków nie powinniśmy zatem ograniczać się jedynie do wnikliwego zbadania brzmienia umowy, ale również zwrócić uwagę na treść samego regulaminu.

9. Pomyśl wcześniej o zbudowanie zdolności kredytowej.

Zdolność kredytowa jest głównym kryterium decydującym o wysokości przyznanego przez bank finansowania. Sam sposób jej obliczania wiele banków traktuje jednak jako „tajemnicę poliszynela”. Planując wzięcie kredytu warto jest jednak pomyśleć o rozpoczęciu budowania zdolności z pewnym wyprzedzeniem. Niezależnie od tego jakie działania podejmiemy (czy będzie to np. czyszczenie bilansu naszej spółki, zmiana pracy, spłata zaciągniętych wcześniej kredytów), to powinny być one rozłożone w czasie poprzedzającym złożenie wniosku kredytowego. Banki w ramach swojej polityki oceny zdolności kredytowej bardzo często wymagają, aby pewne określone zdarzenie, które ma wpływ na zdolność kredytową  „ugruntowało się w czasie”.  Jeżeli więc np. prowadzimy działalność gospodarczą, to znaczne zwiększenie obrotów przez 2-3 miesiące nie będzie dla kredytodawcy wystarczającym argumentem do udzielenia nam większego kredytu.

10. Zakładaj również czarny scenariusz.

W dobie blisko zerowych stóp procentowych zdolność kredytowa przeciętnego Kowalewskiego istotnie wzrosła, co przełożyło się również na znaczne zwiększenie średniej kwoty udzielanego kredytu. Nie możemy jednak zapominać o tym, że dziś podstawowa stopa referencyjna wynosi zaledwie 0,10 %, w sytuacji gdy dekadę temu wynosiła 3,50 (na początku XXI w. określano ją na 17,50). Wysokość stóp procentowych ma natomiast bezpośredni wpływ na wysokość stawki WIBOR, która jest jedną ze składowych oprocentowania kredytu. Zaciągając zobowiązanie na kilkanaście/kilkadziesiąt lat powinniśmy brać pod uwagę możliwość zmiany stóp procentowych w perspektywie okresu kredytowania.

Oczywiście zaciągając kredyt nikt nie zakłada, że w przyszłości nie będzie w stanie go spłacać. Mając jednak na uwadze ryzyko zmiennej stopy procentowej, dużo bezpieczniej jest przystąpić do zobowiązania opiewającego na niższą kwotą. W praktyce bardzo często zdarza się, że przy historycznie niskich stopach procentowych miesięczna rata kredytu aktualnie wynosi blisko połowę dochodu gospodarstwa domowego. W takiej sytuacji nawet minimalna zmiana poziomu stóp procentowych może doprowadzić to problemów z bieżącą obsługą kredytu.

Ze względu na powyższe powinniśmy w szczególności:

– Zaoferować jak najwyższy wkład własny, co będzie się również wiązać z niższa kwotą udzielonego kredytu (a więc też niższą kwotą zobowiązania)

– Zbudować jak najlepszą zdolność kredytową, aby wynegocjować jak najniższą marżę

– Zwrócić uwagę, czy umowa zawiera zapisy umożliwiające uzyskanie karencji w spłacie kredytu (czyli tzw. „wakacji kredytowych”). Mając na uwadze różne, niezależne od nas sytuacje życiowe, które mogą się nam przydarzyć powinniśmy zakładać, że nie będziemy w stanie regulować kredytu przez pewien czas. W takim przypadku „wakacje kredytowe” lub inne uprawnienie mogą okazać się dla nas zbawienne.  

– Położyć szczególny nacisk na analizę przepisów umowy w zakresie wcześniejszej spłaty kredytu. Jeżeli planujemy dokonać szybszej spłaty zobowiązania, zapisy o dodatkowej prowizji lub jej braku, w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu mogą mieć dla nas istotne znaczenie.

Podsumowanie

Powyższe wskazówki nie stanowią oczywiście kompendium, czy też innego kompleksowego opracowania, które przygotowałoby przyszłego kredytobiorcę na wszelkie ryzyka związane z umową. Uwzględnienie przedstawionych uwag umożliwi jednak z pewnością przystąpienie do zobowiązania z większym zasobem wiedzy oraz  z większą świadomością na temat samego zjawiska umowy kredytu.

Jeżeli po przeczytaniu artykuł wciąż masz wątpliwości, co do ryzyka prawnego związanego z konkretnymi zapisami Twojej umowy kredytu, zapraszam do zapoznania się z ofertą znajdują się na poniższej stronie  https://prawnieofinansach.pl/analiza-umowy-z-bankiem/

[1] Czyli umów „seryjnie” i jednostronnie przygotowanych przez przedsiębiorca.


1 Komentarz

Wcześniejsza spłata kredytu a zwrot kosztów - PRAWNIEOFINANSACH.PL · 31 października 2021 o 18:29

[…] w umowie bank obniża całkowity koszt kredytu hipotecznego (kwestię CKK poruszałem we wpisie https://prawnieofinansach.pl/2021/08/03/10-rzeczy-ktore-musisz-wiedziec-przed-podpisaniem-umowy-kred&#8230😉  o odsetki i inne koszty kredytu proporcjonalnie do okresu o jaki skróceniu uległ okres […]

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.